Den bruna rabatten för fastighetsaffärer kommer till Helsingfors

Enligt ett nyligen framlagt förslag till direktiv från EU-kommissionen ska kraven på byggnaders energiprestanda skärpas så att energiprestandan i offentliga byggnader och lokaler måste höjas till minst nivå F senast 2027 och nivå E senast 2030. Energiprestandan för flerbostadshus ska uppgå till nivå F senast 2030 och nivå E 2033.

2033 kan fortfarande kännas långt borta. Å andra sidan är det lika långt bort som 2011. Det finns tillräckligt med tid för att noggrant planera och genomföra de nödvändiga energiförbättringarna, men det finns ingen anledning att dröja för länge.

Fastighetsbranschen talar redan om den s.k.bruna rabatten, som återspeglas i fastighetspriserna. Betydelsen av energieffektivitet och låga koldioxidutsläpp lyfts fram i prisbildningsprocessen. Investerare vill köpa gröna fastigheter och drar sig för bruna fastigheter, vars konkurrenskraft överskuggas av dålig energiekonomi och koldioxidrisk.

I värsta fall kommer fastigheten inte att hitta en köpare till något pris. Det kan finnas en intresserad köpare, men om han eller hon inte kan få lånefinansiering kommer affären inte att gå igenom.

I Helsingfors hör nästan vart femte kontorshus till energiklass F eller G. Situationen är ännu svårare för flerbostadshus. ARA:s statistik visar att cirka 40 procent av flerbostadshusen tillhör denna kategori, som är under press.

Det finns 68 000 flerbostadshus och 85 000 radhus i Finland. Tiotusentals finska fastigheter står inför någon form av renovering, vilket säkert kommer att gynna ägarna på lång sikt.

Energirenoveringar är en utmaning, särskilt i storstädernas centrum där bergvärme ofta inte är ett alternativ på grund av det täta nätverket av tunnlar. Förbättringar måste då sökas genom en serie av dussintals mindre åtgärder. Passivitet är inte en strategi som kan rekommenderas till någon. Om fastighetsägare och byggbolag inte vidtar åtgärder ökar risken för att fastigheternas värde försämras.

Med dagens vetande är det svårt att uppskatta storleken på den bruna rabatten. Effekten av fenomenet märks dock redan på den nordiska marknaden, där gröna objekt kan få finansiering till cirka 5% lägre pris än bruna objekt. I Europas storstäder är hyresintäkterna för gröna fastigheter 5-10% högre än för de bruna motsvarigheterna.

Denna förändring är ännu inte särskilt synlig i Helsingfors. Men även med en liten talang som spåkvinna kan vi förvänta oss att se den snart.

Prisrisken ökar i takt med att EU-kommissionen och de nationella tillsynsmyndigheterna inför nya piskor och morötter. Ägare av gamla industrifastigheter kommer att behöva avstå från en del av sina vinster, betala mer för energi, betala högre räntor och bli besvikna när de säljer vidare.

Det är klokt att vara beredd på att prisskillnaderna mellan olika energikategorier kommer att öka i framtiden. Energikategoriernas synlighet och genomslagskraft kommer sannolikt också att öka på den finska fastighetsmarknaden mot slutet av 2020-talet. Värdet av havsutsikt kommer att kvarstå. Ett trevligt grannskap kommer även fortsättningsvis att värderas högt. Fler kontors- och bostadsköpare kommer dock att välja hus med geotermisk uppvärmning och solceller.

Författarna Tuomas Vuorinen och Jonni Ahonen tror att den bruna rabatten ännu kan överraska. Vuorinen är Director of Strategic Consulting på JLL och Jonni Ahonen är CEO på LeaseGreen.